Calculadora de hipoteca

Cómo se calcula

La fórmula, sin misterio

Por qué al principio casi todo son intereses

Las hipotecas en España usan el sistema francés: cuota constante toda la vida del préstamo, pero con una composición que cambia radicalmente. Los intereses se calculan sobre el capital que queda pendiente, y al principio queda casi todo.

En una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,10%, la primera cuota de 854 € se reparte en unos 517 € de intereses y solo 337 € de capital. Diez años después la proporción se ha dado la vuelta. Por eso amortizar pronto es tan rentable y amortizar en el último tramo apenas mueve la aguja.

Reducir cuota o reducir plazo

Cuando amortizas anticipadamente, el banco te deja elegir. Y la diferencia es grande:

• Reducir plazo: sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra, con diferencia.
• Reducir cuota: pagas menos cada mes durante el mismo tiempo. Ahorras menos intereses, pero ganas margen en el presupuesto mensual.

Regla práctica: si tu economía aguanta la cuota actual sin agobios, reduce plazo. Si vas justo o esperas gastos fuertes, reduce cuota. Puedes probar las dos opciones arriba y ver la diferencia en euros contantes.

TIN, TAE y todo lo que el banco no pone en el escaparate

El TIN es el interés puro del préstamo. La TAE incluye además comisiones y gastos, y es lo único comparable entre bancos. Un TIN bajo con vinculaciones caras suele salir peor que un TIN algo más alto sin ellas.

Vigila también estos costes: tasación (300-600 €), comisión de apertura, seguro de hogar obligatorio, seguro de vida y de protección de pagos (casi nunca obligatorios pero siempre «recomendados»), y la comisión por amortización anticipada, limitada por ley al 0,15% los primeros 5 años en tipo variable, y al 2% los 10 primeros años en tipo fijo.

Y la regla de oro que sigue vigente: la cuota no debería pasar del 35% de tus ingresos netos. Puedes comprobar tu neto real en la calculadora de sueldo neto.