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IRPF por vender una vivienda
Vender con beneficio tiene premio y peaje. Este es el peaje: la ganancia patrimonial en la declaración de la renta.
Actualizada a 2026
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Y el ayuntamiento también quiere lo suyoLa plusvalía municipal es otro impuesto distinto sobre la misma venta.
Calcular la plusvalíaCómo se calcula
La fórmula, sin misterio
Valor de adquisición = compra + gastos + mejoras
Valor de transmisión = venta − gastos de venta
Ganancia = transmisión − adquisición
IRPF = ganancia por tramos: 19% · 21% · 23% · 27% · 30%
Valor de transmisión = venta − gastos de venta
Ganancia = transmisión − adquisición
IRPF = ganancia por tramos: 19% · 21% · 23% · 27% · 30%
Cómo se calcula la ganancia de verdad
La ganancia no es "vendo por 250.000 lo que compré por 150.000, luego gano 100.000". Hay dos ajustes que casi todo el mundo se olvida y que bajan mucho la factura:
Al precio de compra le sumas todos los gastos e impuestos que pagaste entonces: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría. Y también las reformas de mejora que puedas justificar con factura.
Al precio de venta le restas los gastos de vender: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, notaría.
Con ese ajuste, una ganancia aparente de 100.000 € puede quedarse en 67.000 € reales. Guarda las facturas: son dinero.
Los tramos del ahorro
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Es progresivo por tramos, igual que el IRPF del sueldo: no pagas un único porcentaje sobre todo.
Las dos exenciones que te pueden salvar la operación
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y metes el dinero en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Tienes dos años para reinvertir, antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte, solo esa parte queda exenta.
Mayores de 65 años. Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está totalmente exenta, reinviertas o no. Es una de las razones por las que a veces conviene esperar unos meses antes de vender.
En ambos casos tiene que ser tu vivienda habitual: haber vivido en ella de forma continuada al menos tres años, salvo causas justificadas como traslado laboral, matrimonio o separación.
Y no olvides que además pagarás la plusvalía municipal al ayuntamiento. Son impuestos distintos sobre la misma venta.
Aviso: el resultado es una estimación orientativa basada en la normativa española vigente
(parámetros de 2026). No sustituye al asesoramiento de un profesional ni a las cifras
oficiales de la Administración. Puedes ver cómo calculamos y de dónde salen los datos.
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